Acheter un bien à Monaco ne se résume pas au prix affiché. Le cadre juridique et fiscal de la Principauté impose des frais spécifiques, calculés selon le profil de l'acheteur et la nature du bien. Les connaître avant de s'engager permet de bâtir un budget réaliste et d'éviter les mauvaises surprises au moment de signer.
Deux composantes principales
À Monaco, les frais liés à une acquisition immobilière reposent sur deux éléments : les droits d'enregistrement, qui reviennent à l'État, et les honoraires du notaire, qui rémunèrent l'officier public chargé de rédiger et d'authentifier l'acte. Le taux applicable dépend directement du profil de l'acheteur et du type de bien.
Achat en nom propre ou via une SCI monégasque
C'est le cas le plus courant. Pour un bien ancien, acheté par une personne physique ou par une société civile immobilière immatriculée à Monaco, les droits d'enregistrement s'élèvent à 4,75 % du prix de vente. Les honoraires de notaire ajoutent environ 1,5 %. Au total, il faut compter autour de 6,25 % du prix du bien pour ce type d'acquisition.
Achat dans le neuf ou en VEFA
Les programmes neufs et les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), comme certains lots de Mareterra ou de Bay House, bénéficient d'un régime allégé. Les droits d'enregistrement tombent à 1 %, ce qui porte le total avec les frais de notaire à environ 2,5 % du prix d'achat. La TVA à 20 % s'applique en revanche sur ce type de bien, mais elle est presque toujours intégrée au prix de vente communiqué par le promoteur : elle n'est donc pas un coût supplémentaire à ajouter de votre côté.
Achat via une société étrangère
Acheter par le biais d'une société offshore ou d'une structure étrangère non transparente entraîne une fiscalité plus lourde. Les droits d'enregistrement grimpent alors sensiblement au-delà du taux applicable à un particulier ou à une SCI monégasque, les sources évoquant des taux compris entre 7,5 % et 10 % selon la nature exacte de la société et de la transaction. Cette différence de traitement vise à encourager les structures d'acquisition transparentes. Si ce mode d'achat correspond à votre situation patrimoniale, une vérification précise auprès d'un notaire monégasque est indispensable avant toute offre : les taux évoluent et varient selon des critères propres à chaque dossier.
Les honoraires d'agence
À ces frais s'ajoutent les honoraires de l'agence immobilière, généralement compris entre 3 % pour l'acheteur, majorés de la TVA à 20 %. Chez LBMC Properties, ce montant est toujours communiqué avant la visite d'un bien, pour que vous puissiez raisonner en budget global dès le départ.
Ce qu'il faut ajouter au calcul
Deux points sont souvent oubliés dans les premières estimations :
Le recours à un avocat local, pour sécuriser certains montages patrimoniaux ou vérifier l'absence de charges sur le bien, représente un coût variable selon la complexité du dossier. La rémunération du notaire n'est pas fixe non plus : elle diminue proportionnellement à mesure que le prix du bien augmente, un mécanisme à garder en tête sur les biens de très haute valeur, fréquents à Monaco.
Un exemple pour fixer les idées
Pour un appartement ancien vendu 3 000 000 € à un acheteur particulier :
Droits d'enregistrement (4,75 %) : 142 500 €
Frais de notaire (environ 1,5 %) : 45 000 €
Honoraires d'agence côté acheteur (3 % + TVA) : environ 108 000 €
Le budget total à prévoir au-delà du prix du bien avoisine donc 295 000 €, soit un peu moins de 10 % du prix d'achat. Ce chiffre reste une estimation : seul le notaire en charge du dossier peut établir un calcul définitif, tenant compte des barèmes en vigueur au moment de la signature.
Notre rôle à vos côtés
Chaque acquisition à Monaco a ses particularités : profil de l'acheteur, structure juridique envisagée, nature du bien. Notre équipe vous accompagne dès les premiers échanges pour clarifier le budget réel de votre projet, avant même la première visite. Vous souhaitez évaluer précisément les frais liés à un bien qui vous intéresse ? Contactez notre équipe.
